Rekonstrukce domu v Praze a Středočeském kraji vychází zhruba na 4 000 až 8 000 Kč za m² u povrchů a výmalby, 12 000 až 20 000 Kč za m² při výměně rozvodů s novou koupelnou a 20 000 až 32 000 Kč za m² u kompletní rekonstrukce se změnou dispozice. Starší dům s odkrytými konstrukcemi stojí víc. Přesnou částku stanovíme až po prohlídce.
Rekonstrukce domu, cena i termín patří k prvním otázkám, které od majitelů slyšíme. Odpověď v jednom čísle bohužel nikomu nepomůže, protože rozpočet neurčuje podlahová plocha, ale hloubka zásahu do konstrukcí. Rozdíl mezi novou malbou a vybouraným jádrem s novými stoupačkami dělá klidně čtyřnásobek. Níže ukazujeme rozpětí, se kterými v Praze a ve Středočeském kraji pracujeme, a hlavně to, co s nimi hýbe.
Proč jedno číslo za metr čtvereční neexistuje
Dva domy stejné velikosti ve stejné ulici mohou mít rozpočet, který se liší o dva miliony. Na kolik vyjde rekonstrukce domu, poznáme až podle několika věcí, které nemají s výměrou nic společného.
Nejvíc s cenou hýbe stav rozvodů. Hliníkové vodiče, litinové odpady nebo pozinkované vodovodní potrubí znamenají, že všechno musí ven a s ním i drážky ve všech místnostech. Druhý faktor je dispozice. Jakmile padne nosná stěna, přibude statik, ocelový překlad a podchycení stropu. Třetí faktor jsou konstrukce, na které nevidíte: podlahy bez izolace nasazené přímo na hlínu, stropní trámy napadené dřevomorkou, krov s prohnutými krokvemi.
Poslední velký vliv má standard vybavení. Obklad za 400 Kč za metr a obklad za 2 000 Kč za metr položíme za stejný čas, ale koupelna vyjde jinak. Proto při prvním setkání ptáme spíš na to, jak chcete bydlet, než kolik máte metrů.
Rekonstrukce domu: cena za m2 podle hloubky zásahu
Následující rozpětí platí pro Prahu, Prahu-západ, Prahu-východ a zbytek Středočeského kraje. Zahrnují práci i běžný materiál ve středním standardu, bez zařizovacích předmětů v luxusní řadě.
| Hloubka zásahu | Co obsahuje | Cena za m² |
|---|---|---|
| Jen povrchy a výmalba | Nové podlahové krytiny, štuky, vnitřní dveře, malba, drobné opravy | 4 000 až 8 000 Kč |
| Výměna rozvodů a koupelna | Nová elektroinstalace, voda, odpady, topení, vybourané jádro, obklady, zařizovací předměty | 12 000 až 20 000 Kč |
| Kompletní rekonstrukce včetně dispozice | Vše výše plus bourání příček, nové překlady, podlahové skladby, okna, dokončovací práce | 20 000 až 32 000 Kč |
| Starší dům s odkrytím konstrukcí | Vše výše plus sanace vlhkého zdiva, výměna nebo posílení krovu a stropů, nová izolace proti zemní vlhkosti | 28 000 až 45 000 Kč |
Kompletní rekonstrukce domu, cena za celý objekt tedy u typického domu se 120 m² podlahové plochy vychází zhruba na 2,4 až 3,8 milionu korun. Ke střeše a fasádě se dostaneme za chvíli, ty rozpočet posouvají dál nahoru.
Rozpad rozpočtu: co stojí která etapa
Tabulka výše říká, kolik dáte celkem. Tahle říká, kam peníze půjdou. Podíly odpovídají kompletní rekonstrukci rodinného domu kolem 120 m², částky jsou reálná rozpětí pro pražský a středočeský trh.
| Etapa a profese | Podíl na rozpočtu | Cenové rozpětí |
|---|---|---|
| Bourání, kontejnery a odvoz suti | 4 až 7 % | 60 000 až 160 000 Kč |
| Zdivo, příčky, překlady, statické podchycení | 6 až 9 % | 90 000 až 240 000 Kč |
| Rozvody: elektro, voda, odpady, topení | 18 až 24 % | 320 000 až 700 000 Kč |
| Omítky, štuky, sádrokartony | 7 až 10 % | 110 000 až 260 000 Kč |
| Podlahy včetně izolací a potěrů | 8 až 12 % | 130 000 až 330 000 Kč |
| Koupelna a WC včetně obkladů a vybavení | 8 až 12 % | 180 000 až 450 000 Kč |
| Střecha a klempířina | 12 až 18 % | 250 000 až 700 000 Kč |
| Zateplení a fasáda | 10 až 15 % | 220 000 až 600 000 Kč |
| Okna, vnější dveře, dokončovací práce | 8 až 12 % | 150 000 až 400 000 Kč |
Střechu a fasádu z rozpočtu vypustíte, pokud je někdo vyměnil v posledních patnácti letech. U domu, kde původní vlnitá krytina drží od sedmdesátých let, naopak tyhle dvě řádky utvoří skoro třetinu celku. Kolik přesně, spočítáme po prohlídce půdy a soklu.
Byt a dům mají jinou logiku rozpočtu
U bytu končí vaše starost hranicí bytové jednotky. Stoupačky, střecha, fasáda i statika patří domu jako celku a řeší je společenství vlastníků. Proto rekonstrukce bytu drží v předvídatelném pásmu a hlavní neznámou tvoří jádro.
Rekonstrukce rodinného domu takovou hranici nemá. Odpovídáte za všechno od základové spáry po hřeben střechy, včetně přípojek, drenáže kolem domu, opěrné zdi na svahu i terénu kolem. Přibude vám také venkovní práce, kterou v paneláku nikdo neřeší: zpevněné plochy, nájezd, oplocení. Rozpočet proto plánujeme po etapách a část venkovních prací často odsuneme na další sezónu, aby vás nezaskočila celá částka najednou.
Liší se i způsob bydlení během prací. V bytě lidé obvykle přečkají celou stavbu u rodiny, u domu naopak často zvládneme rekonstrukci po patrech a vy zůstanete bydlet v té části, kde zrovna nepracujeme. Stojí to trochu víc na přesuny materiálu a ochranu hotových povrchů, ale ušetříte za nájem na půl roku dopředu. Tuhle variantu s vámi probereme hned při prohlídce, protože ovlivňuje harmonogram i pořadí etap.
Rekonstrukce starého domu: co vyleze až po vybourání
Rekonstrukce starého domu, cena obvykle vyjde o čtvrtinu až polovinu výš než u domu z devadesátých let. Důvod je prostý. U novější stavby víte předem skoro všechno, u stavení z roku 1930 vám první tři dny bourání přinesou tři překvapení.
Nejčastěji narazíme na vlhké zdivo pod omítkou, které chybějící izolace nechala vzlínat desítky let. Následuje dožilý krov, kde krokve u pozednice hnijí a stropní trámovina v jednom rohu viditelně klesla. Rozvody bývají poskládané ze tří generací materiálů a musí celé ven. Pod prkennou podlahou najdeme někdy jen navážku a udusanou hlínu.
Rekonstrukce domu po babičce má obvykle stejný scénář. Dům stojí na dobrém pozemku, má silné zdivo a k tomu vrstvu improvizovaných zásahů z osmdesátých let: zazděná okna, sádrokartonový podhled přes trhlinu ve stropě, koupelnu vestavěnou do bývalé komory bez odvětrání. Tyhle vrstvy odstraníme jako první, protože teprve pod nimi uvidíme skutečný stav nosných konstrukcí. Naše firma Chitussi-6 rekonstruuje domy na Praze-západ, na Praze-východ, v Praze a v celém Středočeském kraji a starší domy i chalupy tvoří běžnou část naší práce. Právě u nich má prohlídka před nabídkou největší cenu, protože odhalí zásadní část rizika ještě před podpisem.
Rezerva, kterou plánujeme dopředu
Rezerva není pojistka proti špatnému odhadu. Je to položka na to, co nikdo neuvidí přes omítku a podlahu. U domu postaveného po roce 2000 vám doporučíme držet kolem 10 procent rozpočtu. U staršího zděného domu 15 až 20 procent. U stavení z první poloviny minulého století klidně čtvrtinu.
Když rezervu nevyčerpáte, zbydou vám peníze na kuchyni nebo na terasu. Když ji nemáte a stavba narazí na promáčený sokl, práce stojí a vy sháníte financování uprostřed rozdělaného domu. Tuhle situaci nechceme zažít ani my, ani vy.
Postup rekonstrukce domu: odshora dolů a zvenku dovnitř
Pořadí prací dodržujeme z jednoho praktického důvodu. Nikdo nechce pokládat novou dubovou podlahu pod střechou, která ještě zatéká.
Nejdřív zajistíme obálku domu. Střecha, klempířina, okna, případně zateplení a fasáda. Pak přijde bourání uvnitř, odvoz suti a hrubé stavební úpravy: příčky, překlady, nové otvory. Následují rozvody, tedy elektro, voda, odpady a topení, protože sekají do zdiva a musí být hotové před omítkami. Po nich jdou omítky a sádrokartony, dále podlahové skladby s izolacemi a potěry.
Teprve nakonec přijdou obklady, koupelna, nášlapné vrstvy podlah, dveře, malby a úklid. Venkovní zpevněné plochy a zámkovou dlažbu pokládáme až na konci, aby po nich nejezdily domíchávače a kontejnery.
Délku prací určuje hlavně počet mokrých procesů. Anhydritový potěr potřebuje pár týdnů na vyschnutí, než na něj někdo položí dřevo, a vysoušení sanovaného zdiva trvá měsíce. Kdo tenhle čas na papíře zkrátí, přenese problém na vaši novou podlahu. Jak dlouho trvá rekonstrukce v konkrétním případě, poznáme až podle toho, kolik takových technologických pauz stavba obsahuje a jestli spadnou do zimy.
Kdy potřebujete projekt a kdy stačí domluva na místě
Výměna kuchyňské linky, nové podlahy nebo přezdění příčky projekt nevyžadují. Stačí, když si obejdeme dům, zaměříme skutečný stav a napíšeme položkovou nabídku.
Projektanta zapojíme, jakmile zasahujete do nosných konstrukcí, měníte tvar střechy, přistavujete, přidáváte okna do nosné stěny nebo měníte účel místností. Cena projektu rekonstrukce domu začíná u jednoduché dispoziční studie na 15 000 až 35 000 Kč, dokumentace pro ohlášení nebo stavební povolení vyjde na 45 000 až 130 000 Kč. Statický posudek stojí dalších 8 000 až 25 000 Kč. Vypadá to jako výdaj navíc, ale ušetří vám dohady na stavbě a vy dostanete srovnatelné nabídky od více firem, protože všichni počítají stejné zadání.
Jak číst nabídku a proč cenu neříkáme do telefonu
Nabídku posuzujte podle toho, co v ní chybí. Typicky vypadnou položky, které stavbu prodraží až v průběhu: pronájem a odvoz kontejnerů na suť, doprava materiálu, lešení, zařízení staveniště, přesun hmot, spotřeba vody a elektřiny, likvidace odpadu podle druhu a závěrečný úklid. Dále sledujte, jestli dodavatel počítá s výmalbou po dokončení, s ostěním oken a s napojením na stávající rozvody. Cena za metr čtvereční bez výkazu výměr vám neřekne nic.
Telefonicky vám proto částku neslíbíme. Odhad po telefonu je buď tak vysoký, že vás zbytečně odradí, nebo tak nízký, že ho stejně nedodržíme. Přijedeme se podívat, prolezeme půdu, sklep i sokl, zeptáme se na váš záměr a pak pošleme nabídku s rozepsanými položkami. Ozvěte se na 776 705 510 a domluvíme termín prohlídky u vás doma.
Časté dotazy k tomuhle tématu
Kolik stojí kompletní rekonstrukce domu?
U rodinného domu o ploše kolem 120 m² počítejte s částkou od 2,4 do 3,8 milionu korun, pokud měníte rozvody, dispozici, podlahy, koupelnu i povrchy. Když k tomu přibude nová střecha a zateplená fasáda, rozpočet naroste o dalších 500 tisíc až 1,3 milionu. Konkrétní číslo dostanete až po prohlídce domu a upřesnění standardu materiálů.
Jak dlouho trvá rekonstrukce domu?
Výměna povrchů a výmalba zabere čtyři až osm týdnů. Nové rozvody s koupelnou trvají dva až čtyři měsíce. Kompletní rekonstrukce rodinného domu obvykle běží pět až devět měsíců od bourání po úklid. U starého stavení s odkrytým krovem a vysoušením zdiva počítejte s osmi až čtrnácti měsíci, protože mokré procesy potřebují čas na vyzrání.
Rekonstrukce domu na klíč, cena a co všechno obsahuje?
Rekonstrukce domu na klíč, cena zahrnuje koordinaci všech profesí, materiál, dopravu, kontejnery na suť, zařízení staveniště a předání hotového domu bez další režie na vaší straně. Za tuhle koordinaci připočtěte zhruba 8 až 15 procent oproti součtu jednotlivých řemesel objednaných zvlášť. Získáte za to jednoho odpovědného partnera a jeden harmonogram.
Kolik stojí projekt k rekonstrukci domu?
Jednoduchá dispoziční studie vyjde na 15 000 až 35 000 Kč. Dokumentace pro ohlášení nebo stavební povolení u rodinného domu stojí zhruba 45 000 až 130 000 Kč podle složitosti zásahu. Statický posudek při vybourání nosné stěny nebo výměně stropu přidá dalších 8 000 až 25 000 Kč. Projekt platíte jednou, chyby v konstrukci opakovaně.
Jak velkou rezervu si mám nechat v rozpočtu?
U domu postaveného po roce 2000 stačí rezerva kolem 10 procent. U staršího zděného domu držte 15 až 20 procent a u stavení z první poloviny minulého století klidně čtvrtinu rozpočtu. Rezervu čerpáte na to, co ukáže až vybourání: vlhké zdivo pod omítkou, prohnutá stropní trámovina, hliníkové vodiče nebo chybějící izolace pod podlahou.
Vyplatí se rekonstrukce starého domu, nebo raději novostavba?
Rozhoduje stav nosných konstrukcí a základů. Pokud zdivo drží, krov unese novou krytinu a základy nesedají, rekonstrukce vyjde levněji než demolice s novou stavbou a zachová vzrostlou zahradu i napojení na sítě. Když rozpočet přesáhne zhruba 70 procent ceny srovnatelné novostavby, řekneme vám to rovnou a probereme obě varianty.